九月 232018
 

2018年9月23日

由Arnaud Girard,Naja Girard和Amber Nolan

当Rafael Vera 21年前买了他的移动房屋时,他在股票岛上的土路的尽头定居在水边殖民地移动房园。在那里,他举起了他的家人,因为他们进入世界时为孩子们添加了房间,改善了一个维修人员的薪水,修复了每次飓风后的伤害。

他没有拥有这块土地,但他是安全的:根据1984年的佛罗里达移动房屋行为,公园老板无法改变土地的使用,没有帮助移动房主的成本搬到另一个公园或 购买移动房屋 在公平的市场价值。

拉斐尔和大约100个家庭住了一个谦虚但完美的美国梦。他们知道塔拉哈西的强大兴趣很少会设法改变法律并带走买完保护。

水边以及两个相邻的移动房园,现已销往私募股权公司,近1400万美元。 Wreckers Cay Apartments At Stock Island,LLC(Wreckers Cay)是新主人。它的律师已经申请了县域改变分区,以便再开发公园。

6月25日,他们为每个居民提供了逐步通知。

粗略估计,仍有大约六十个家庭居住在残骸中Cay 9.3英亩的财产–他们中的大多数都有孩子。

弗朗尼犬* 26年前买了她的移动房屋。

“我78岁。这是我的退休计划。我要去哪儿?在飓风后,我花了所有的钱。“她停下来思考她的露台,在IRMA之后重建。 “这比飓风更糟糕。”

在街上出去有一群孩子在玩。

据通知,居民直到1月31日搬出。

去哪儿?

沉默凯凯为移动房屋所有者提供2750美元—如果他们本月离开。他们说他们被警告说,他们等待的时间越长,要约会缩小。

据居民介绍,只有长期生锈的金属框架没有移动房屋是可移动的,即使他们可以移动他们找不到任何在较低钥匙上可用的移动归属批次出租。

我们采访的大多数人在酒店,餐馆或施工中最低的支付工作中赚取11至20美元。他们都说他们不能承担主要的西部租金。

许多家庭需要至少2间或三卧室公寓– quasi-impossible –由于大多数较低的钥匙公寓已经被在IRMA失去了家园的人占用。

“就像我完成的那样,管理层告诉我,”不要打扰它。公园已被卖掉。“ Santos Ayala说。

BP:“你不知道他们卖了房产吗?他们没有告诉你?“

“不。没有,“桑托斯说,”,每个人都在这里修理了一切—整个周末长期和下班后— even at night —因为人们必须在白天工作。“

“即使我们找到一个我们没有第一个,最后和安全的地方。对于你需要10,000美元的家庭。现在没有人,“拉斐尔说。

坐在新沙发上,在风暴后买了,他的妻子默默地撕裂了。 “无处可去。”

BP:“你必须离开?”

“是的。这对我们来说是这样的。“

什么是“残骸Cay Apartments At Stock Island,LLC?”

似乎大多数破坏者塞佩金钱起源于 Lubert-Adler房地产基金是一家基于费城的公司,拥有180亿房地产资产投资。较小的百分比通过迈阿密, Integra..

卢伯特 - 阿德勒一直是众多的对象 有争议的头条新闻 in Florida.

他们的合作伙伴Integra,是2013年在Peary法院购买的同一个小组。那时他们称自己为“White Street Partners”。 Integla的创始人是Paulo Tavares de Melo,他的家人有历史涉及巴西腐败和价格固定丑闻。 [ 点击这里 阅读Martha Huggins博士’调查报告: 谁拥有Peary Court?]

2017年11月,两家公司在股票岛LLC成立了残骸Cay Apartments。

Lubert-Adler和Integra 呈现自己 作为政府的私人伴侣’S推动使用佛罗里达州长Rick Scott在飓风IRMA之后提供给佛罗里达州长Rick Scott的新建筑权(叫Rogo's)的新建筑权(叫Rogo)。

该公司要求县城近三倍的破坏者Cay财产,从98个单位到279.当然,新的罗戈将促进建造额外的181个单位。然而,合作伙伴并不是低收入住房冠军。

这些公司通常收购所谓的“增值”租赁房地产资产。在增值房地产交易中使用的投资策略是改进物业,通过转售“重新定位资产”来提高租金滚动并在最短的时间内提取利润。

很难与Peary Court发生的事情一起绘制平行。由高动力律师的“推动”诉讼的威胁谈判Peary法院的额外建筑权。这座城市投标,通过承诺软化了48个新单位是价格实惠的。然而,这些单位从未建成。该公司简单地翻了一番,从增加密度和建筑权(罗戈)的利益。他们于2013年底为Peary Court支付了3500万美元,并在两年后以6000万美元的价格售出。

这次公司声称它将建立“劳动力住房”。这个术语可能是欺骗。县代码中没有“劳动力住房”的定义,因此劳动力住房没有要求“经济实惠”。

什么时候 蓝纸 获得了Wrecker的Cay分区申请的副本,术语“经济实惠”在任何地方都无法找到 拟议的新法律 有趣的是,新的分区区将包括右边的,选择使用单位的选择 度假屋.

Gentrification 101:贸易的技巧

在这种驱逐剧中应该是一个好消息,这是一个经济适用的住房项目刚刚开放,距离Wreckers Cay的一英里距离日落码头。

上周,我们在日落码头租赁办公室外面遇到了Jose Guevera。何塞是试图重新安置的水边居民之一。我们参观了一个小但全新的2卧室公寓。何塞喜欢它。或者宁愿他喜欢它,直到他了解到租金价格:2,709美元/月加上公用事业。他低声说: “这比我在一个月内制作的那么多。”

租金代理人向我们保证,这是合理住房的合法资格率。 “但没有,”她补充说:“这不是真正的经济实惠。”

我们采访的所有拖车公园居民都在与“低收入经济适用住房”相对应的收入支架中。 (他们为2卧室的租金目前将被认为是“经济实惠的”,每月1588美元)。

日落滨海是当地政府不同意的那些不适合的经济适用房项目的一个例子。有趣的是,日落码头项目被Barton Smith推动了,同样的律师现在代表着沉默珊瑚礁亿万富翁。

两年前,史密斯答应在日落码头时建立“绝望地”所需的经济实惠的住房单位。通过从 较少的停车更密集.

最后,他们甚至允许他 构建高价合法公认的“经济实惠的单位” (现为2709美元/月租赁)只需要2个低收入经济实惠的单位(1588美元/月)和5个中位收入(1985美元/月)。 (法律通常需要32个新的2卧室单位的30%,以低于和中位收入。)

Barton Smith现在正处于Wreckers Cay Rezoning的掌舵处。他当然没有努力勇气贫困人的住房。在日落码头批准期间,他在宣誓下,他正在逐步落在码头的所有常驻地点。

该怎么办?

Dieunai Pierre拥有一个5口,他也照顾他的兄弟,他的兄弟被飓风IRMA吹走了。九个月前,Dieunai买了一个旧的水边移动房屋。他支付了50,000美元。

他是一个难以参加面试的艰难人:他在酒店工作的夜晚,当他在一家餐馆工作时才。他想要所有其他居民想要的东西:对其财产的一些合理赔偿。到目前为止,居民告诉我们,该公司仅提供2750美元,并正在讨厌他们的请求。

在纸上,该县具有相当大的监管权力,在移动房屋公园的重新开发方面。

根据佛罗里达州移动房屋行为 第723.083节,省委员会禁止采取任何行动,允许更换移动房园的使用,除非表明,可以提供公园内移动房屋所有者搬迁的适当设施。

它在哪里?

根据佛罗里达州住房联盟总裁的一份报告,移动房屋公园重新开发人员有办法围绕着需要充足的搬迁设施的法律障碍:在重新开发申请之前出现在当地政府委员会之前,他们会撤回所有居民。

“开发人员聘请”搬迁专家“将移动房屋居民胁迫到离开公园。搬迁专家提供了一小块金额,每月或一周会延迟接受几千美元。“ 〜杰米罗斯,佛罗里达住房联盟的律师和总裁 “移动房屋公园和佛罗里达的土地使用法律”。

残骸Cay似乎遵循此方法的文本簿应用:

一个居民告诉我们,确信他被提供了金钱和住房,以协助踢出另一个移动房屋居民。

压力正在打开。移动房屋主人表示,他们被告知如果他们在本月底之前没有离开2750美元的报价将不再在桌面上。

一名残疾妇女表示,她被命令提前三个月离开或支付。 “或者他们说他们会称警长留在我挨家门上。”

一个居民提到了相对于移民服务的隐性威胁。

“一旦移动房屋公园是空的,” 解释杰米罗斯, “第723.083条的规定成为理想的,因为没有居民被移除 - 他们已经流离失所了。” 〜杰米罗斯,佛罗里达住房联盟的律师和总裁移动房屋公园和佛罗里达的土地使用法律'。

如果公司坚持用于Peary Court的策略,他们可以通过三次允许的密度来试图“增加价值”,清除土地并翻转物业,而无需建立任何内容。

低收入经济适用住房倡导者的坏消息是“附加值”可以将财产价格退出 低收入 经济实惠的住房项目。 (随着土地的价格上涨,所以对高回报的需求不兼容与与之相关的相对微薄的利润 低收入 housing projects.)

为了避免在那条路中播放,县应拒绝授予任何增加的密度,除非它与契约限制有关 低收入的经济适用住房.

目前在Wreckers Cay上有98个移动房屋批次。移动房屋所有者支付900美元/月;租用公园拥有的拖车的大多数租户支付约1400美元/月。

Tropic Palms Mobile Home Park(形成残骸Cay的三个公园之一) 被宣传出售 作为一个非常有利可图的业务,管理成本非常低。

和低成本是:有大堆垃圾和许多倒塌的废弃建筑。根据Carla Ayala的说法,破坏者Cay Management最近删除了所有的街灯。主要道路拥有大型泥泞的孔孔和一家公司拥有的拖车,我们访问过地板上的可怕间隙孔。这个地方基本上保持在贫民窟状态。

最终,沉默的命运Cay居民将依靠梦露县委员会的意志,以寻求开发商和社区最脆弱的长期居民之间的平衡。

开发商的代理商拒绝了对镜头上采访的请求。他们提供了以下声明:

“我们在继续使所有租户的优先员保持富有同情心,超越法定要求,并在此过渡期内直接与每个人进行沟通。目前,我们拥有大约一半的移动房屋。无法移动的移动房屋正在由我们购买,帮助避免申请国家补偿的漫长过程。由于必要的改进,如将土地升至洪水标准,我们无法在阶段开发网站。我们的计划是只能才能才能才能才能达到经济实惠和劳动力的居所,以满足该地区的可怕短缺;该计划目前仍在审查。“

~~~~~~~

*注意:“Francine”是一个虚构的名字。这个居民要求保持匿名。

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 2018年9月23日  张贴了 at 1:39 pm *特色故事*, Naja和Arnaud Girard  添加评论

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